不動産取引に関わる手数料

宅建業者とは

税金について

流通機構とは(物件登録)

1 手数料

 不動産の取引を不動産業者に依頼すると手数料がかかります。
なお手数料は賃貸と売買では料率が違います。

売買の場合

売買額の3%+6万円+消費税がかかります。
売主、買主各々にかかります。
これは簡易式で簡単に表示してますが、本当は
200万円までの部分までは、5%を乗じた額
400万円までの部分までは、4を乗じた額%
400万円を超える部分は、3%を乗じた額
となっております。この表示では計算が面倒で分かりにくいので、簡易計算式にして「3%プラス6万円」といわれております。

 但し、この手数料は上限額ですので、手数料の額は業者と話し合って決めることができます。又どんなに難しい仕事でもこれ以上の報酬は請求できないようになっております。(取引金額が非常に安い場合は、業者が余り熱心にならない業者もあります、その辺は率直に尋ねてみることです。本音で対応してくれると思います)

 又手数料に関して高い、安いというトラブルを防止する為に、取引を依頼する前に手数料報酬の取り決めを業者としておく事が重要です。なお手数料は成功報酬ですので依頼するだけではかかりませんし、請求もされません。(宅建業法でそういう規則になっており、請求したりすると違法になります)

 ところで、契約もいよいよ最後の代金決済の時になり、その場に知らない業者が多数居たりして(手数料を沢山取られるような気がする)びっくりされる事がありますが、業者が何社でも支払う手数料は同じです。定められた範囲内での手数料をその業者間で分配するだけです。(売り方に顔の広い業者や営業力の強い業者が各々に付いて専門的に活動をしている)
こういうケースは結構多いです。

賃貸の場合

手数料の額は、一ヶ月分の賃料の額が上限となっております。原則として貸主、借主各々が半月分、併せて一か月分です。原状は全国的に殆ど借主が100%手数料を負担しているのが原状です。

 これに関しては物件の需給関係で変化してくるものと思われます。
(入居率の悪い物件等は、一定の賃料をサービスしたりとか、手数料を貸主が全額負担したりとか、敷金をなしにしたりとかの物件も最近は目立ってきています)

宅建業者とは

 宅地建物取引業者(俗に不動産業者)とは許可制度であり、業者として営業する県又は国土交通省の許可が必要です。なお俗に”ブローカー”と呼はれているものは、免許のないものを一般的にそう呼んでいます。

免許業者と無免許業者との違い

まず、免許業者は、取引の資格(主に知識)を所持し、かつ、免許権者(県、国)に業者登録をしなければなりません。(その為には色々面倒な手続きが必要です)
 一方ブローカーとはそういうものは全く関係ありませんので名刺、屋号のみで活動できます。(不動産取引を業として行う事自体が免許がないと違法になりますが)

 次に、免許業者は1,000万円を関係機関に供託しているということです。

実際には直接1,000万円供託している業者もありますが殆どの業者は宅地建物取引業協会等に入会して供託に代わる制度を利用しています。

さて1,000万円を供託するという効果は
例えば、A不動産業者に住宅を購入依頼して、相手側(一般人D)と契約したとします。(契約時点で手付金200万円を支払ったと仮定)

 その後残代金支払いの期日が到来し、残代金を支払おうとしたところ取引の相手側一般人Dが行方不明となり、取引は不能となり、この為手付金200万円は返還されず200万円の損害が発生しました。

 この取引例のように業者から直接損害を被った場合でなくても、業者が関わった取引により損害を受けた場合は、保証協会に請求することにより補償を受けられるという制度です。(一定の要件はあります)

 こういう制度があるから、正規の不動産業者に取引を依頼するメリットがあるのです。

物件の登録、流通機構とは

正規の不動産業者は、ほとんどの業者が各県の宅地建物取引業又は全日本不動産協会に所属しております。

さて、我々不動産業者はお客様より物件の売却依頼を受けると、所属協会の情報機関に登録を行います。ココに登録すると一両日中に協会に所属する同業者に物件情報が流れます。少し前まではファックスのみでしたが現在はそれに加えインターネットでもその情報が見られます。
ですからひとつの業者に依頼するとその地域の不動産業者にはその物件の情報が流れる仕組みになっております。よって複数の業者に頼まなくても物件の情報がすぐに広まって、より売却できる可能性が上がります。

なお、逆に情報を広めたくない場合は依頼した業者にその旨を確実に依頼すればその業者だしか知りえないことになります。

さて、原則は上記の様に依頼された物件を登録するのが普通ですが、不動産業者としてはなるべ自分だけで取引を成立させたいのがベターです。(手数料を自分だけで独占できるから)よって業者の中には情報は他には一切流さない業者もありますので、このあたりの事情もご理解し、業者選びの参考にして下さい。

税金について

税金の問題は大変複雑ですので、難しいことは専門のサイトを参考にして頂きたいのですが、ここでは簡単に一般的な事を書きます。

税金は売った時、買った時、所有している時にかかります。

売った時

まず基本的に、税金は儲かった(売った額から買った額を差し引いた額)金額にかかるということです。
ではどの位かかるかというと、利益の20%です。
(20%とは国が15%、市県が5%の合計です。)

単純に10年前に1,000万で買った土地を2,000万で売れば、利益の1000万に対し20%の200万円がかかります。(実際には売る為に要する費用、仲介料、測量費用等も原価に含まれます)

ちなみにH15年までは26%、それより以前は32.5%、又その前は39%、その前は25%と、時代の情勢で常に変動してます。
(この税率は5年以上保有している例で、5年未満の場合は39%と高くなります。5年未満を短期といいますが、よくある勘違いは、相続をされて間もない方が、相続したばかりだから短期になり税率が高くなると云われます。相続保有期間の数え方は前所有者の保有期間を引き継いで判定されます)

※建物部分は、原価償却を計算に入れます。よって年数の経過とともに原価は減っていきます。(建物は消耗品であるから)

 それと、案外皆さんご存知でないのが、自分が住んでいた住宅に関しては殆どの場合税金はかからないということです。(3,000万円までの利益に関してかからないということで、最近の社会事情では家を売って3000万円儲かることは滅多に聞かない)
但し、正しく申告しての話ですので売った翌年にはなるべく不動産に詳しい税理士に依頼することをお勧めいたします。これは重要です。

もうひとつ注意しなければならないのは、上記の話は国税と市県民税のことですが、不動産を売って利益が出た翌年には、健康保険税が高くなったり、年金の額に影響が出たりすることです。このあたりの事はケースバイケースでさまざまですので、売却する前に勤め先の会計に詳しい人や税理士等にお尋ね下さい。

取得した時(購入、新築した時等)

買ったときにかかる税金は2つあります。ひとつは登記をするときにかかる登録免許税(国)です。

住宅の場合は特例で税率が安くなりますが、原則として評価額の1%です。

一般的に(大村市内で土地60坪、木造建物は45坪位の木造建物の場合)土地の部分で10万円前後、建物部分は10万円程度かかります。特例を利用すると建物部分は70%安くなりますので、特例を上手に使いましょう。(大村市内の相場土地1u当たり2.5〜3.5万円)

もうひとつは、不動産取得税です。これは県税です。

不動産取得税は評価額の3%課税されますが、これも住宅に関しては特例があります。上記のような評価額の場合では特例を使うと殆ど0になります。(勿論要件はあります)

固定資産税

固定資産税については、高い安いの意識が余りないよう思われますが、不動産に占める固定資産税というものは結構な額を占めるものです。(特にマンション経営)

固定資産税(都市計画税を含む)の税率は1.7%(うち都市計画税が0.3%)です。

毎年評価額の1.7%を課税されるということは59年間所有すると不動産のコストが2倍になるということです。(土地の場合評価額と実際の額は2倍から3倍違いますが、最近は評価額が相場と同じ位の金額だったり逆に評価額の方が高い例もあります)

 それと、建物の場合木造とそれ以外(RC造、鉄骨造)の構造では、同じ位の建築費でも固定資産税は3割から5割位割高になってしまいます。

それは木造建物の場合とそれ以外の場合では評価の仕方が違いそういう結果になるのですが、このことは十分ご注意ください。地方都市など地価の安いところでは、土地価格に見合わない単価の高い建物を建てても、コストに見合った賃料を取れません。
くれぐれも賃貸経営をされる場合は、固定資産税も考慮に入れて収支計画を立てて下さい。1ヶ月分以上の賃料は吹っ飛びます。