収益物件の建替とリフォームについて

近年、賃貸住宅市場は大変厳しい経営環境になってきており、空室や入居者の対応で困りの方もおられる方も多いと思います。

最近は、大手賃貸住宅会社からの賃貸物件建替えのセールスも多いと思います。

本来アパート等は15年、20年位してから利益が出てくるもので、これから儲かるというときに建替えというのは考えものです。

建設業者の立場と致しましてはどうしても新築を勧めますが、オーナーの立場ではローリスクで収益が上がる方がいいはず・・・

 いい入居者が集まるならば、お安く出来るリフォームが得策です。

建替えとリフォームとの比較
建て替え リフォーム

1.建築費が高い(一世帯700万~750万円程かかっている。3DK18坪のアパートの場合)

 

2.借入金が多い分、実際には金利に先食いされるので、割合以上に手取り収益が落ちる。

 

3.解体費が余計にかかる(社会的問題で非常に高くつく)

 

4.建築確認、取得税、登記費用等の経費が余分にかかる

 

5.建物の固定資産税が高くなる

 

6.賃料は相場の100%取れる

 

7.賃料は相場の100%取れるが、利回りは低い

 

8.建物寿命が長い(20年から30年)

1.建替えと比較して工事費は安い(建替えの半分以下で済む)

 

2.借入金が少なくてすむので、金利負担が少ない。また借入れがし易い。

 

3.部分的な廃材処理なので建替えと比較してかなり安い

 

4.リフォームの設計費だけで安上がり

 

5.新築と比較すると、固定資産税がかなり安い

 

6.賃料は新築物件の90%位

 

7.賃料は少々安いが、原価が安いので手取り収益が建替えに比べ3割以上多い

 

8.建物寿命は新築と比べて短い(20年程度)が、元が早く取れる(10年程度)

 

 入居者は、新築とか築○○年というより、特に内装がキレイで機能的、そして住みやすければ良いわけで、原価が安く出来れば賃貸市場での競争力ができ(賃料を安く設定出来る)結果的には入居者に喜ばれます。

建築費が高ければ入居者の家賃は当然に上げざると得なくなり、競争力に影響し、利益率もおちます。

現代人のニーズに合った間取、洗練されたデザイン、家賃も相応の設定であれば、古い物件でも内装が新築のような状態になれば満室になるわけです。

 

一つの例ですが、リフォームした築40年以上の古い貸家があります。リフォームしてから10年以上経ちますが、現在も高い入居率を誇っています。
ご希望であれば実物をご覧頂けます。 

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当社では今までの賃貸業務管理の経験(入居審査、賃料の集金、賃貸保証、スラム化防止対策、トラブル処理、是正交渉等)を生かし、市場調査、現在の入居者のニーズにあった設計を行っています。

 また、建物のリフォーム工事の監理も行っております。

 なおリフォーム工事はオーナー様お付き合いの建築会社様でされて結構ですし、もしなければアフターがしっかりした建築会社をご紹介致します。

 アパート経営収支を、現実的な数字で計画を立てご説明します

もちろん管理業務だけでも引き受けております。

ご一報下さい