宅地造成について

  • これから、小規模な住宅用地の造成工事、事業としての宅地造成工事を検討されている方へ

宅地造成について 造成工事の要点

農地を宅地造成

 

農地を宅地造成したい

農地を宅地造成する為には、都道府県知事による許可が必要です。
(大村市は市街化区域等ではなく、未線引き区域のため「届け出」ではなく、「許可申請」が必要です。)
具体的には農業委員会を通じて長崎県知事の許可を得る事となりますが、実務では行政書士等に依頼して許可をもらっているのが現状です。
たまに本人が直接申請して許可をもらう方もおられますが、業者に依頼しても許可申請自体は比較的安価なので、仕事をされている方は業者に依頼するのが一般的です。

農地転用許可に要する費用

農地転用のみの費用に関しては意外と安価で、私が知っている範囲では大村市内の行政書士に依頼して7万円から10万円程度のようです。
この場合の金額は、測量・分筆登記を必要としないケースで、農地転用許可がおりる範囲の地積(150平方米)の場合です。
転用する農地が広くて許可を得る部分を区切らなければならない場合は、その部分の土地の地番を新たに作る必要があるので、その分の測量費用及び分筆・登記費用が別途必要になってきます。10万円から土地が広い場合は数十万円以上になる場合もあります。
実務上、農地の許可申請に関しましては測量業務が必要になってくるため、行政書士の資格を持っている土地家屋調査士に依頼するケースが多いようです。
たいていの土地家屋調査士は、行政書士資格も併せ持っています。

 

造成工事の費用について

宅地造成の費用は土地の高低差の大小・近隣道路や上下水道の整備状況で大きく変わってきます。
個人の小規模な住宅用地1区画のみ場合、建築基準法に準じた道路に接している土地は安くすみますが、遠くから水道を引き込まなければならない場所や、道路と敷地の高低差が大きい場合(2m以上)は、かなりの工事代の差が発生します。
造成工事に精通した業者とそうでない業者では、金額にかなりの差が出てきますので、土木工事業者選びは慎重にしたいところです。
が、あくまでも業者任せでなく、事業者自身も過去に開発された色々な宅地造成地見て勉強するする事が重要になってきます。

 

企画・設計の重要性

前章でも書いたとおり、宅地造成の目的が建売住宅や分譲土地等の事業としての宅地開発の場合は、企画・設計が非常に重要になってきます。
全てを工事業者に任せるだけでは、建物が建った後に「ここはこうしとけば良かった」というミスに気付くことが多々あります。
建物が建ってからでは取り返しがつきませんし、分譲地の売れ行きにも大きな影響を与えます。
当然に工事をする土地の設計図面は、専門の業者(設計屋・土木業者・土地家屋調査士等)が書くのですが、専門業者は図面を作るのが仕事で、売れる宅地造成地、或いは価値のある宅地造成地をを作ることではありません。
売れる宅地造成地・価値ある土地を作るのは事業主の仕事です。

 

よって専門家(設計屋さん等)に依頼する場合は、事業主の意図・企画をもとに図面を作ってもらうよう、設計屋さんとよく協議してから図面を完成させる事が重要です。
事業主側(工事を依頼する会社或いは個人)は、建物を建てる人の立場にたって企画・設計を行うことが重量です。
もちろん建物を建てる側と事業主ではある意味利益相反関係になるのですが、企画設計の担当者が双方が折り合いの付くところで妥協する事になると思います。
企画設計の担当になられる方は、実際の開発地を見学したりして調査・研究に励んで下さい。
企画設計に関することは当社でもアドバイスできますので、ご相談も承ります。

 

宅地造成の区画設計について

実務における宅地造成の企画・設計に関しましては、一番重要なことは直接販売に携わる者がするのが好ましいです。
最終的な図面や申請・役所との交渉等は、専門家(設計士・測量士・土地家屋調査士・行政書士等)の仕事にはなりますが、事業の趣旨・意図までは理解してはもらえません。あくまでも販売者(事業者)の趣旨やイメージに沿った設計は販売者が行うことが成功の秘訣です。
事業者側の担当者がCADを駆使して難しい図面を描く必要もありませんし、正確な図面も必要ありません。
素人のフリーハンドで構わないので、測量図を基にして大まかな図面(道路の向き、広さ、1区画当たりの面積、日当たりの良し悪し等、)を書いて、専門家に相談しながら図面を作り上げるのがキモとなります。あとはそのできあがった図面も基に設計士により正確な最終的図面書いてもらうのが成功の秘訣です。
この作業は何回も繰り返すことになると思います。(3回目・4回目あたりからいい設計ができて来ると思います。7・8回はやり直しになると思います。)